新加坡消费税GST解析，六大误区导致非住宅物业销售遗漏消费税GST（附案例）
新加坡消费税GST是什么？
消费税（GST）是对新加坡进口商品（由新加坡海关征收）以及新加坡的几乎所有商品和服务征收的广基税。在其他国家，消费税被称为增值税或VAT。新加坡现行消费税率是7%。
哪些产品和服务要付GST？哪些不用付？
(下表列出了应税物资和非应税物资的种类）
新加坡公司在什么条件下需要注册GST？
所有年度应纳税收入超过S$100万新元的公司，或预计应纳税收入将超过S$100万新元的公司，都需要注册消费税。该企业必须在要履行责任的30天内注册消费税。
企业公司也可以选择自愿注册消费税。自愿注册的批准由新加坡税收局审计长酌情决定。一旦获得批准，就必须至少维持注册两年。
如果符合以下条件，您将无需注册商品及服务税：
1）您的应税营业额超过90%来自“零税率供应”，您可以选择申请豁免注册。
2）按照去年的收入额您应该注册GST，但是预期下一年不会再达到GST注册条件，您可以申请豁免，但必须满足以下条件：
• 您确定未来12个月的应税营业额不会超过100万新币；
• 由于具体情况（例如大规模缩小业务规模），预计应税营业额会降低；
• 您有支持文档来证实您的预测；
• 尽管如此，您仍必须在下一个季度末或下一个日历年继续监控您的应税营业额。
怎样注册和支付GST？
Jenga简客秘书的客户可以通过我们，完成GST评估和注册。
进口服务的消费税
根据现行的规则，GST主要是针对新加坡的供应商提供的商品服务(豁免供应除外)进行征收，而属于新加坡以外的供应商提供的相同服务则不受GST约束。然而，从2020年1月1日起，新加坡将实施新的制度，对海外供应商为新加坡企业和个人提供的进口服务征税:
一. 反向收费制度（Reverse Charge regime）- 海外供应商为新加坡企业提供的服务需缴纳GST
适用情况：海外企业对新加坡GST注册企业(包括公司、合伙企业和独资企业) 提供进口服务(B2B)。
由于大部分GST注册企业都能享受全额进项税抵免，其对于进口服务缴纳的GST均能全额退回，因此并不会受该反向收费制度的影响。然而，对于一部分不能享受全额进项税抵免的企业来说，其从海外供应商处采购的所有服务(“进口服务”)将需要自行承担消费税，尽管该新加坡企业并不是供应商。简单来讲，只有以下类型企业会受该制度影响：
• 提供大量豁免供应的企业：银行、保险公司、房地产开发公司等
• 开展非商业活动的企业：已注册GST的慈善或自愿福利组织、医院、教育机构等；仅收取分红的投资控股公司
对于非GST注册的企业，从2020年1月1日起，如果您在12个月内进口服务的总价值超过100万新元，您可能有义务注册GST，而一旦您注册了GST，如果您无权享受全部进项税额抵免，您将被要求在您的应税供应品和需要收取反向费用的进口服务上计算消费税GST。
当然，根据一般的进项税回收规则，企业可根据自身的进项税抵免比例申请抵免。
案例：
销项税核算
• 根据反向收费制度，新加坡子公司A将被要求在专利使用费中承担84,000美元的销项税(7% x 120万美元)。
进项税额申报
• 作为剩余进项税的消费税，应使用标准公式分摊
• 假设新加坡子公司A的进项税回收率为90%
-新加坡子公司A将有权申请的进项税为75,600美元 (90% x84,000)
二. 海外供应商登记制度 - 海外服务商为新加坡个人提供数字服务需注册GST
适用情况：企业对消费者(“B2C”)提供进口数字服务。如果您是海外供应商或本地/海外电子市场运营商，为新加坡未注册商品及服务税的个人和企业提供数字服务。符合以下两点，您需要在新加坡注册GST。
• 全球年营业额超过100万美元，并且
• 为新加坡客户提供超过10万美元的B2C数字服务。
一旦您注册了GST，您就需要对在新加坡为客户提供数字服务的B2C供应收取和结算GST。
如果你是电子市场运营商，在某些情况下，不论你是本地或海外电子市场的营办商，你都可被视为海外数码服务供应商的新加坡本地供应商。在这种情况下，你有必要根据这些服务的价值来确定是否有责任注册GST。如果你有责任注册GST或已注册GST, 您必须代表海外供应商，对通过您的市场向新加坡客户提供的B2C数字服务结算和收取GST。您直接为新加坡客户提供的数字服务除外。
为减轻外地规管的负担，如果你是海外营办商，你的GST注册程序将会简化，注册及呈报规定也会减少。
本篇话题：因对交易的商品及服务税规则认识不足，在非住宅物业销售领域，常出现哪些情况导致遗漏消费税？
独资经营者/合伙人所拥物业出售
问题：
一些已注册GST的独资业主和合伙企业，由于没有把物业出售当做公司业务的一部分，在出售其拥有的非住宅物业时没有收取和录入GST。
解答：
如果购买非住宅物业时已经申报进项税或该物业已在独资公司或合伙企业的账目内确认为业务资产，已注册GST的独资业主和合伙企业在出售其拥有的非住宅物业时必须收取和录入消费税。
不涉及任何金钱代价的财产转让(例如，财产分配)
问题：
在财产转让中，一些已注册GST的企业因为没有从财产转让方收到任何金钱代价，便没有计入GST。
解答：
注册了GST的企业如果之前在购买财产时申请了进项税，即使没有收到任何金钱代价，财产转让时也必须计入GST。
清盘人/接管人出售未清偿债务的财产
问题：
一些清算人和接收人，代表注册GST的业主，在出售非住宅物业时没有向IRAS(新加坡税务局)收取和支付GST。
解答：
当物业因清偿债务而出售时，清盘人/接管人代表注册了GST的业主出售非住宅物业时必须向IRAS收取及支付GST。
企业易犯的其他消费税错误：
在收到预定金/期权费时未及时核算GST
问题：
就出售物业而言，注册了GST的商家通常会从有兴趣的买家收取预定费/权利金，然后在买家行使期权时收取押金，余款在交易完成后才能收到。一些已注册GST的企业只在行使期权或销售完成时才在订金和权利金中计入GST。
解答：
根据供货时间规则，已注册GST的企业在下列情况下需要尽早考虑
GST:
1) 收到付款时
2) 发票发出时
3) 按法定程序完成财产所有权转移时
4) 当该物业可供买方占用时
根据供货时间规则，已注册GST的企业在收到付款时必须在订金/权利金中计入GST。
权利金/定金未收到税务发票
问题：
一些已注册GST的企业只在完成销售时就该房产的全部售价开具税务发票。
解答：
已注册GST企业必须在供货之日起30天内开具税务发票。因此，对于权利金或订金，已注册GST的企业应该在收到买房的权利金/订金之日起30天内开具税务发票。
虚报进项税额
问题：
一些已注册GST的企业错误申报进项税额，可直接归因于免税供应品(即住宅物业的买卖及租赁)及常见进项税。
解答：
由于这些已注册GST的企业是部分供应品免税的企业，且没有通过最低限度规则（De Minimis rule），他们不能申请因为制造免税供应品而产生的进项税。对于不能直接归属于应税用品或免税用品的进项税额，这些企业将被要求分摊其申报金额，只有归属于制造应税物资的部分才能申请进项税。
非住宅物业销售案例：
案例1
公司A已经将两个工厂转让给公司B。工厂转移中公司A没有收取GST。
公司A认为，将工厂转让给公司实质上是用实物分配来作为分红和偿还股东贷款，故而没有收取GST。
按照财产分配的比例，股东们共同指定公司B为财产受让人。
财产以实物分配方式转让的情况下，尽管已注册GST的企业没有收到转让财产的对价，这些企业仍将根据GST法第二附表第5(1)段供应货品，如果之前已申报过该物业的进项税，还需要计入销项税。
在这种情况下，由于A公司之前在购买工厂时已经申报进项税，所以工厂转让给公司B时公司A需要按照工厂的公开市场价值计入销项税。
案例2
C公司向开发商购买了一间写字楼，并支付了高达楼价九成的预付款。购买价格的最后10%将在合法完成购买手续时支付。
在合法完成物业购买前，C公司将办公单元转售给公司D，转售价格不包含还未支付给开发商的最后10%的预付款，并按此转售价格计入GST.
对于成熟物业的出售，C公司出售写字楼给D公司，必须按全价收取和计入消费税。